北京二手房价“5连跌” 年底仍难反转

临房网讯：原本应该比新房市场更加稳定的二手住宅市场在寒冬同样“感冒”。数据显示，2019年11月份，北京的二手住宅市场成交价继续下跌，已经连续5个月呈现出下降的态势。业内专家认为，二手住宅的行情与新房市场、租赁市场等均存在关系。

北京二手住宅价格“5连跌”

“您这两天有时间来看房吗，我这边有一个房源，业主着急出手，比市场价低了20多万，还能再商量。”某中介公司的工作人员小孙对记者说。小孙对记者表示，近期北京二手住宅的行情不好，价格处于低位，有较大的议价空间。

事实上，北京二手住宅的价格已经连续5个月呈现出下降的态势，在近两年中，这个下滑周期较长。国家统计局发布的数据显示，在二手住宅市场，2019年11月份，全国70个大中城市中有33个城市二手住宅的销售价格下调。

自2019年9月份以来，二手住宅销售价格下跌的城市数量已经连续3个月超过了20个城市，销售价格上涨城市仅为32个，已经跌至近4年以来的最低点。在北上广深4个一线城市中，2019年11月份，北京和广州的销售价格分别下降了0.4%和0.2%，北京则已经是“5连跌”。

分区域来看，延庆、怀柔、昌平、门头沟、海淀、朝阳、石景山、西城、东城等二手住宅的成交价格均呈现下降态势，仅密云、平谷、顺义、房山4区域的二手住宅成交价格出现了上涨。

中原视点发布的数据显示，截止2019年11月底，北京二手住宅的网签数量为13.09万套，同比下降了8%。受政策以及新房市场分流影响，北京二手住宅的成交量已经创下了自2015年以来同期最低值，二手住宅成交占比整体住宅成交市场的份额下降至了72%，成交均价已经跌至6.4万元/平米。

业主郭女士认为，现在是北京二手住宅市场“以价换量”的时候。“我是想把这个小一居卖了，然后换一个大概120平米左右的三居室，改善一下我们家的住房条件。”郭女士对记者说。

记者了解到，郭女士自2019年9月底就已经将自家的房源托管在家附近的中介公司中，但近3个月以来，郭女士尚未等到自己心仪的价格。“可能价格合适的时候利率不合适，利率降一点的时候价格又跌了。总之，来咨询的人倒是不少，但都想让我再往下降价。”郭女士对记者说。

“虽然我看中的房子也降价了，但问题是我们家的房子也卖不到以前的好价钱了，想换的房子降了也没有什么实质性的帮助。”郭女士对记者说。“成交多，价格低。想快点卖得降价。”小孙对记者说。

新房、租赁影响二手住宅

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说：“二手住宅降温可以理解为两点，一个是房屋买卖市场降温，一个是租赁市场降温。”在严跃进看来，二手住宅的挂牌周期比较长，房源量难以消化，这是出现降温态势的原因之一。

“此前，二手住宅的市场表现较为强势的原因一部分是很多二手住宅被用作长租公寓，市场上存在机构抢房源的现象，那时候二手住宅的价格比较高，市场表现紧俏。”严跃进对记者说。

针对租赁市场乱象，近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场。诸葛找房数据研究中心王小嫱对记者表示，此次《意见》内容涉及广泛，对租赁主体进行管控和监管，并对金融租赁业务进行管控，建设租赁服务平台，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。

虽然租赁市场不断被规范化，但市场表现仍然不尽如人意。有多位业主表示，其被长租公寓品牌方要求降价。纵观北京整个租赁市场，租金已经跌至了近两年的冰点，在经历了一波野蛮生长之后，租赁市场也被传出了要“变天”的消息。

此外，值得一提的是，严跃进同时认为二手住宅市场受新房市场的影响比较大。“客观来看，新房市场现在也是处于一个降温期的。”严跃进对记者说。从北京整体的市场来看，近5个月以来，限竞房项目不断入市，且成交量排名前十的楼盘中有近5成为限竞房。虽然同样为普通商品住宅，但限竞房的价格较其他普通商品住宅来比处于低位。新房市场也早已是“转凉”状态，由此将更加浓重的观望情绪传递给二手住宅市场。

严跃进还认为，单个城市房屋买卖市场下行与全国市场的大环境有关。如果，2020年租赁市场有起色，那么二手住宅市场有继续坚挺的可能性。

贝壳研究院预测：11 月北京链家新增客源量和带看客户量分别环比增加12.1%和7.5%，说明市场上仍然有潜在住房需求。临近年底，部分购房需求有望得到进一步释放，预计 2019 年最后一个月，北京二手房网签量大概率将超过1.3万套，价格或将呈现稳中小幅下跌趋势。